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共有产权住房是一个新的房地产政策，它代替了原有的自住型商品房，价格便宜，门槛相对较低，是政府解决北京百姓住房需求的一大惠民政策，70%面向北京市民，30%面向符合购房条件的外地户籍“新北京人”。这个房子的特点用一句话概括就是：政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

　共有产权住房的基础是自住商品房，2017年9月30日北京市住建委联合另外三家相关单位发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，该办法实施后，按照“新房新办法，老房老办法”的原则，已供地但尚未销售的自住型商品住房将统一按照共有产权住房进行后续销售及使用管理；已经签约销售的自住型商品住房项目继续按照原自住型商品住房相关规定管理。按照政府计划，未来5年内将有25万套共有产权住房上市。按照过去历年的交易量估算，25万套房子相当于市场交易总量的大约10%~15%。

　共有产权住房的户型标准规定，北京城六区新建项目容积率不高于2.8，层高不低于2.8米，套型总建筑面积最大90平方米；其他区新建项目容积率不高于2.5，层高不低于2.9米，套型总建筑面积在90平方米以下的占建设总量的70%以上，最大不超过120平方米。因为容积率并不高，共有产权住房小区的环境符合北京市小区的正常标准，层高有可能略低。户型基本是小于90平米，大多属于一居和两居，基本够用。

虽然共有产权住房基数不小，价格相对低廉。可是想要申购，首先要具备三项资格：一是项目所在区户籍无房家庭；二是在项目所在区工作的其他区户籍无房家庭；三是符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。申购条件也限制了一个家庭只能购买一套共有产权住房，并且如果家庭成员属于被拆迁安置户、在北京有房屋并转让的记录、离婚后三年内单独申请、有未拆除的违建等4种情况，是不允许申请共有产权住房的，这意味着政策上堵死了假离婚等申请共有产权住房的路。

几年前厦门大学为了引进教师，出台了一个政策叫人才引进房，用相对当时市场价格便宜一些的价格卖给厦大教授。当时周边价格大概是9000~15000元/平米，这个政策房的价格是8000左右。随后厦门房价暴涨，但是由于人才引进房法律规定、合同约定，这个房子的出售必须补缴相应土地价格增值部分给政府，最终，导致老师集体抗议他们不能享受到房价暴涨的红利。

房屋集体产权归属于集体。集体土地上的房屋和商品房虽都同属财产，应有物权的归属，但长期以来，都是商品房有产权证，而集体土地上的房屋却没有产权证，进而其物权也得不到法律上的承认和保证。 　　根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家的以外，属于农民集体，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体。 　　想要过户到购房者个人名下，必须要知道原来房主是否有房产证，集体房屋房产证能过户，但过户时主要有以下限制： 　　1、办好原房主房权证、必须经单位同意后过户； 　　2、小产权只能经单位同意后在一定范围内转让，土地使用权属于集体，受限制，而其他土地使用权属于个人的则不受其限制； 　　3、买房者以后卖房要通过单位同意。 　　4、按照我们土地管理的相关法律规定，只能把户口迁入该村，生活若干年，依法行使该村村民的义务（比方说承包责任田等）后，取得村委或村集体的认可，认同你是本村人口，同意为你开具使用宅基地的证明后才能办理过户手续。 　　5、集体房产证变更个人房产证的住户，需要购房时与单位签订的买卖协议书和单位开具的房产证明、携带本人身份证及复印件一份

　集体产权房是修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易。这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权，购房者不能取得如下权利： 　　1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋。如进行上述行为，也会因该行为违，在土地使用期限界满时无法申请继续使用该土地。 　　2、无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权。按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的凭证就是房屋权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任；在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿； 　　3、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利；也无法部分改建所购房屋。而商品房的居住者拥有以上所说的全部权利。 　　4、在农村，土地归集体。在这类土地上建造房屋，不用交纳土地出让金等费用。法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，外来者如果购买了这类房屋，并不能享有房屋的产权，而

　如前所述，“反公地悲剧”出现的主要原因在于集体成员都拥有稀缺资源的排他性权利，对资源的使用不经全体许可就成为不可能而不是少数服从多数。在集体产权下，由于历史文化的原因，均等权益、兼顾每一成员利益成为不变的群体诉求，但这只有达到全体成员的一致同意才能行，这样对于许多集体产权的高效实施造成障碍。因此，相对于资源使用过度而言，在集体产权下较容易因集体成员拥有较强的排他性权利而使资源使用不足，从而发生“反公地悲剧”。

　传统看法认为具有相同利益的人组成的集团均有进一步扩大集团利益的倾向是不正确的。因为作为理性经济人的个人如果经过努力改善了集团利益，但个人只能得到集团收益的一个极小份额，即集团收益的公共性使每一个成员都能均等地分享它，不管他是否为之付出了成本。因此，集团成员都想成为不付成本而坐享其成的人，这种“搭便车”行为最终使理性人都不会为集团的共同利益采取行动。“集团越大，就越不可能去增进它的共同利益”，但是，小集团较容易采取集体行动追求共同利益，因为“在一个很小的集团中，由于成员数目很小，每个成员都可以得到总收益的相当大一部分”，“某个成员对集体物品的兴趣越大，他能获得的集体物品带来的收益的份额就越大，即使他不得不承担全部的成本，他也会提供这种集体物品”。对于集体产权而言，集体中具有较强影响力的部分小团体可能控制着集体产权的具体实施。例如，农村集体土地产权中的大家族势力的影响、部分农村精英成员们的影响等都可能导致集体土地产权利益的实现偏离全体村民的利益目标，但同时村民们在维护自身利益时却又存在“搭便车”行为。