常规地产是先产品在投资，是建立在土地已经获得，并且有着价值，有着未来的利润空间。而文旅项目最大核心是，从市场容量到收入模型再到成本模型。

文旅项目投资模型的基点假设： 1、市场容量非无限量，可以测算最大的容量，不能想当然； 文旅项目的收入测算是基于周边城市、核心ip和渠道转化的，并且这有强的天花板，一个5A 景区其游客量在300-500万之间，可以通过消费计算收入模型。 拿主题乐园著作例子，核心ip的游客转化20-30%、周边城市人口转化40-50%、渠道及团购转化20-30%，这些数字都可以通过计算得出，这时候项目的收入就固定了，因此投资模型也就相应的确定了。

2、产品结合运营考虑，不是产品越多越好，要注意搭配

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