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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，并明确了具体办法由省、自治区、直辖市制定，以回应复杂的现实情况。

对于商铺、企业来说，因拆迁不能生产经营所造成的损失，包括利润、租金等。以经营利润来计算停产停业损失是比较常见的方法，这与其在一定期限内的平均利润以及停产停业期限有关。但如何确定平均利润和停产停业期限，各地规定存在差别。 如《马鞍山市集体土地征收补偿安置办法》第三十条规定，如果以平均利润为标准，“对纳税企业按照征收公告日前一年税后月平均利润，一次性给予3个月停产停业损失补偿。”《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第五条确定的停产停业损失补偿评估的计算公式为：“停产停业损失补偿费＝（用于生产经营的非住宅房屋的月租金＋月净利润×修正系数＋员工月生活补助）×停产停业补偿期限。”其中，月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。

依据我国相关法律的规定，房屋的性质如果是商用的，或者合法的住改非房屋，拆迁时承租人是可以主张停产停业损失补偿的。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： (一)被征收房屋价值的补偿; (二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿; (三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。 第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。 实践中，停产停业损失补偿的范围限于直接经济损失，包括两方面内容： 一方面是经济损失即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失; 另一方面是因征收搬迁而必须发生一些费用。 总体来讲，房屋征收活动中产生的停产停业损失补偿的范围一般有以下八大项： 1、设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用; 2、设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用; 3、生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用; 4、停产停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金; 5、企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用; 6、为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用; 7、生产、经营证照的重新办理或变更的费用; 8、因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用

一般计算企业的停产停业损失有三种方式： 1、按照国有土地征收补偿条例的规定协商； 2、协商不成的，按照纳税情况进行推算； 3、实践当中按照企业经营面积一次性额度确定。 两停损失基本都是按照这三种方式来确定，这三种方式都需要有一定依据。 一、以前实践当中运用简单的评估方式——计算周期的损失来确定额度。例如有半年来做回迁，计算这半年的回迁时间可能会造成的停产停业的损失，半年中的纳税额度，根据市场公布出来的利润率来推算这半年的利润大约是多少。 二、如进行协商，涉及的依据和一些根据方式就是多种多样的。1、现有造成的损失。例如早已签订的供货合同，正在履行的协议等不能进行履行义务所造成的一定损失，其中违约形式的协议承担的负债，以及合同当中包含的利润，保持现有状态的停产停业的损失等。2、预期的损失。在这个过程当中企业是不断发展、不断进行经营的，应按照以前经营期间的数据来确定，例如半年内企业大约可能损失的合同利润是多少。 前期要承担的是违约责任和利润的损失，后期主要计算的是没有形成合同的预期利润，不承担违约等责任，这就是协商的基本标准。

停产停业损失分配 有些房屋出租后承租人在使用过程中遇拆迁只好解除租赁合同，当事人就停产停业损失补偿的分配常常发生争议，究竟如何处理?根据北京高院的有关规定，梳理如下： 合同对停产停业损失补偿有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理： 1、承租人(或次承租人)以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人(或次承租人)之间合理分配。 2、对于存在房屋性质以租赁为主要用途、租赁合同剩余期限较短等情形的，停产停业损失补偿可在承租人(或次承租人)与出租人之间进行合理分配，但出租人分得的数额不宜超过一半。 3、有证据证明拆迁补偿安置协议确定不补偿停产停业损失，或者补偿协议尚未签订，出租人亦未取得该补偿费，承租人要求出租人支付停产停业损失补偿的，不予支持。承租人可待出租人取得补偿后再行主张权利或通过其他行政途径解决。

4、房屋拆迁公告发布时租赁合同已经期满终止，承租人要求出租人给付停产停业损失补偿的，不予支持。 5、拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。

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